Comunidad de vecinos: ¿cuáles son las normas?

Reunión de vecinos. Ese momento que todos tratamos de evitar pero del que resulta difícil escaquearse. Allí podemos encontrar los estereotipos propios de nuestra sociedad: el quejica, el tacaño, el listillo, el pasota…. Para no pasar momentos incómodos con cara de “no me entero de nada”, más vale estar al día y enterarse de cómo funciona la cosa. En este post te contamos cuánto tiene que aportar cada vecino a los gastos de la comunidad y cómo se toman las decisiones en el seno de una comunidad.

 

¿Cuánto tiene que pagar cada vecino?

En una comunidad hay muchos gastos: luz, limpieza, mantenimiento…. Normalmente estos gastos se cubren con una cuota mensual que abona cada propietario. Pero, ¿qué pasa cuando hay que hacer una aportación extra para reformar el portal, rehabilitar la fachada o el tejado, o colocar un ascensor? Cada vecino debe hacer una aportación o “derrama” que se calcula en función del coeficiente o cuota de aportación. Esta cantidad depende, sobre todo, de los metros cuadrados que posee cada propietario. En un mismo portal hay viviendas de tamaños diferentes. Además, los propietarios pueden tener (o no) plazas de garaje, camarotes o bodegas. En definitiva, el coeficiente de aportación es un porcentaje que se calcula en función de los metros cuadrados totales de cada vecino. Para ello hay que tener en cuenta que no tienen el mismo peso los metros cuadrados de la vivienda que los del garaje, el camarote o un local comercial. En ocasiones se diferencia también entre lo que es un gasto de inversión (por ejemplo, cambiar el ascensor) o los gastos de mantenimiento y conservación ordinaria (por ejemplo, la cuota mensual de la comunidad o el coste del suministro de luz eléctrica). También hay otros casos en los que se contemplan coeficientes diferentes. Imaginemos que realizamos una reforma que afecta a la escalera del edificio y en los bajos del propio edificio hay un local comercial; su coeficiente de aportación puede que sea menor en relación a la superficie del local. Otro ejemplo: hay estatutos de comunidad que prevén que los locales comerciales en planta baja no paguen algunos gastos de mantenimiento ordinarios cuando no tienen acceso al portal.

Toda esta información debería aparecer en los estatutos de tu comunidad. Porque sí, todas las comunidades de vecinos deben tener unos. Si quieres conocer cuál es tu coeficiente, pide los estatutos al Presidente de la Comunidad o a la gestora que administra los asuntos de tu comunidad.

En caso de no disponer de estatutos, la comunidad tiene que acogerse a lo dictado por la Ley de la propiedad horizontal. También puede darse la circunstancia de que los estatutos y la Ley se contradigan; en ese caso prevalece la Ley. Si queréis consultar los contenidos de la Ley, aquí tenéis el texto completo.

 

¿Cómo se toman las decisiones en la comunidad de vecinos?

Esto de la toma de decisiones en las comunidades tiene su cosa. Se vota, sí, pero no es tan sencillo como parece a priori. Intervienen muchos factores. Imaginemos que se propone habilitar nuevas terrazas en el tejado, transformar un trastero en vivienda o convertir la casa del portero en una vivienda. Hablamos de modificar la estructura de la propiedad y se requiere unanimidad de todos los propietarios. Si por contra hablamos de hacer una reparación, cambiar un ascensor, rehabilitar el tejado o la fachada o reformar el portal, el sistema de votación cambia. En estos casos no se requiere unanimidad y las decisiones se adoptan por mayoría. Pero ojo, porque tiene que ser una mayoría doble. Por un lado, mayoría numérica simple (la mitad más uno). Si hay 20 vecinos, al menos 11 deberán votar afirmativamente. Por otro lado, mayoría de coeficiente. Es decir, entre esos 11 deberán sumar más del 50% del coeficiente de aportación. Pongamos un ejemplo:

Tenemos un portal con 16 propietarios entre pisos y locales comerciales. El edificio fue construido en los años 60 y aunque presenta un buen aspecto, se han detectado algunos problemas de humedad en la fachada y de pérdida de eficiencia energética. Estibaliz, la Presidenta de la Comunidad de vecinos, consulta con varios especialistas y le recomiendan rehabilitar la fachada del edificio. Así que Estíbaliz decide llevar a votación la propuesta en la siguiente reunión de vecinos. Allí, 9 de 16 propietarios votan a favor (mayoría numérica); sin embargo, no todos los pisos, plazas de garaje o camarotes tienen los mismos metros cuadrados. Sumando los coeficientes de los propietarios que han votado a favor, estos coeficientes representan un total del 46,7% del total, que no llega a la mayorá de cuota o coeficientes de propiedad (50%). Por lo tanto, la propuesta no queda aprobada, ya que se precisan los dos tipos de mayoría.

Afortunadamente no todas las decisiones de la comunidad se sometan a votación; el Presidente o la empresa administradora de fincas tienen la facultad de decidir un % del presupuesto total anual. Lógicamente, ese porcentaje deberá destinarse a cuestiones menores como cambiar bombillas, averías menores en un ascensor, arreglar la puerta de entrada y otras actuaciones de este tipo.

Si tienes cualquier duda sobre los estatutos de tu comunidad, la manera en que tomar decisiones o cualquier otro aspecto que haga referencia a tu comunidad, lo mejor es que acudas a la Cámara de la Propiedad de Álava, que está en la Calle Nicaragua,2.

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